«Останутся лишь сильные и надёжные застройщики»
С 1 июля вступят в законную силу новые правила игры для застройщиков, которые должны защитить средства приобретающих жильё людей. С 2020 года деньги дольщиков будут поступать в руки застройщиков только после окончания строительства. Раньше дольщики выступали основными созаёмщиками при строительстве. Теперь все эти средства будут замещены кредитами банков.
22 июня минстрой Пермского края и Торгово-промышленная палата провели для девелоперов семинар, посвящённый вопросу перехода на новое законодательство, работе с эскроу-счетами (проектное финансирование) и привлечению средств граждан. Представители банков, которые аккредитованы в данной системе, выступили в качестве докладчиков и рассказали, как они видят свою будущую работу с пермскими застройщиками, и ответили на вопросы из зала.
Директор управления продаж для крупного и среднего бизнеса в Волго-Вятском банке Сбербанка Юлия Липина сообщила, что, по их данным, в 2017 году рынок жилья в Пермском крае составил 23,3 млрд руб. В основном он финансируется за счёт средств дольщиков — их доля составила 74%. Ещё 19% профинансировали банки, и 7% — это собственные средства застройщиков.
Юлия Липина рассказала, что с июля 2018 года застройщик может выбрать один из трёх способов работы. Во-первых, самый маловероятный вариант — строить объект только за свой счёт без привлечения средств дольщиков. Во-вторых, застройщик может воспользоваться эскроу-счетом, а потом привлекать средства дольщиков на этот счёт в обычном порядке. Такое кредитование может предоставлять только 23 уполномоченных банка. И третий промежуточный вариант — банковское сопровождение. Им можно будет воспользоваться до 1 июля 2019 года. При этом его может использовать любой застройщик вне зависимости от того, когда он получил разрешение на строительство.
Представитель Сбербанка сообщила, что проектное финансирование предоставляется на пять лет, и до семи лет — если это квартал застройки. В качестве обеспечения выступают ипотека земельного участка на инвестиционной фазе и ипотека построенных квартир — на эксплуатационной фазе. «Фактически, это залог имущественных прав на возводимое здание. Мы предоставляет до 85% от бюджета проекта. Остальные 15% должны быть собственные средства застройщика», — сообщила Юлия Липина.
Она отметила, что процентная ставка будет зависеть от размера покрытия суммы, сформированной на счетах эскроу. Если пришли все дольщики и сформировали всю нужную сумму, то ставка для застройщика составит 5%. Если пришла половина дольщиков, то 8%. А если дольщиков ещё вообще не привлекли, то 11%.
«Мы считаем, что благодаря этому закону решится вопрос с дольщиками, вырастут гарантии для населения получить свои квартиры. Также прогнозируется риск снижения объёмов ввода жилья на первоначальном этапе, рост цен на квартиры, усложнение схемы введения бизнеса для застройщиков. Проектное финансирование — это достаточно серьёзный риск для банка, поэтому они будут внимательно смотреть, кого кредитовать. Останутся лишь сильные и надёжные застройщики», — добавила Юлия Липина
По словам представителя Сбербанка, теперь, чтобы остаться на плаву и получить финансирование на строительство, застройщикам нужен качественный маркетинг, проработанный и привлекательный для населения проект, а также прозрачность финансово-хозяйственной деятельности компании: как застройщик ведёт бизнес, и насколько он готов быстро и качественно делиться этой информацией с банком.
Директор по продажам инвестиционных продуктов банка ВТБ Александр Сморыгин сообщил, что разница между эскроу-счетами и банковским сопровождением заключается в том, что в случае банковского сопровождения застройщик может пользоваться денежными средствами дольщиков, а при использовании счёта-эскроу девелоперам не нужно платить взносы в компенсационный фонд.
По его словам, при банковском сопровождении заказчик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь расчётный счет только в одном банке. При этом этот счёт будут иметь специальное назначение, по которому все финансовые потоки будут отслеживаться. Кроме того, если застройщик не перевел на спецсчёт деньги дольщика, банк вправе обратиться в компетентные органы.
Александр Сморыгин также объяснил, что отдельный спецсчёт будет открываться под каждый проект, поэтому котлового счета, из которого финансировалась достройка одного объекта и начало строительства другого, больше не будет. Если часть объекта уже построена, то в банк также нужно будет предоставить все документы о тратах, чтобы их подтвердить.
В конце встречи из зала поступило предложение собраться снова в сентябре и услышать предложения не только от двух банков. Первый заместитель председателя правительства — министр строительства и архитектуры Пермского края Михаил Сюткин это предложение поддержал и попросил банкиров в следующий раз поделиться статистикой, опытом, а также рассказать о проблемах, с которыми сталкиваются застройщики, чтобы при реализации своих проектов они «не наступали на эти грабли».
|